本文主涉：

国际海景城收费究竟有多高？（下）

国际海景城收费违反哪些法律？（上）

国际海景城收费侵犯了业主什么权力？（上）

核心揭示，闻所未闻：

1、业主必须自己租自己的设备，租金归物业公司；（上）

2、一台1匹定频空调市值2000元，物业公司以28000元的价格卖给业主；（上）

3、一套房子35万，在70年产权期内要交纳物业费38万，等于开发商通过物业公司把房子再卖一次还多；（下）

4、把房子扔掉是一个不错的选项，因为剩余的产权期要付养房费用远高于其市值。这正象香港市民停止偿还贷款的道理一样。（下）

上集已经阐述十分完备了，但是还没有点题。在开始下集前，有必要重复一遍无中生有费案例，如果熟悉无中生有费案例的读者可以跨过这一段。

无中生有费案例:张三买了一处住房，建筑面积50平方米，单价7000元/平方米，总房款35万。张三交纳物业费的标准本来是2.8元/平方米/月，在交房时被开发商偷改成3.8元/平方米/月。张三安装了一台1匹的分体空调机，总价2000元。空调安装完毕，开始享受有空调的高档生活。这时候，物业公司来了，说要收空调费，收费标准是65元/年/平方米(建筑面积)，这样算下来，65×50=3250，每年的空调费是3250元，不论使用时间长短，不论使用不使用，即使不开机，也要按年交3250元空调费。除了空调费外，开空调要用电，电费加上空调费每年大概4000元左右，够买两台空调的!就这样，张三先生自己花钱装了分体空调，每年要向没有提供任何服务的物业公司交纳空调费。我这样一举例，看着象个玩笑一样，但这样的事就在国际海景城发生了好多年了。业主自己用自己的空调，本没有物业公司什么事，但物业公司硬是闭门造车了这样的收费，叫异想天开费也比较合适，也可以叫随心所欲费，的的确确是“无中生有费”。这个例子就是购买国际海景城标准间的真实写照，收费标准和总价款也一致！唯一的区别就是，张三的空调属于他本人，是一个业主所有；而国际海景城的中央空调全楼只有一台，属于业主共有。（就换了这么一点点场景，就把大家的眼睛蒙住了。）

我们接着分析国际海景城的中央空调费（恒温恒湿费）。我们不得不佩服国际海景城之精心伪装，乔装打扮，处心积虑，机关算尽的技能，伪装的如此好，以致于多年都难以发觉。假如把这样的心思用在正道上，用在工程质量上，真的会出精品的。在进一步点题前，我们先明确一下物业服务费的概念。

国务院《物业管理条例》规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。也就是说，物业服务费是物业公司提供服务，业主支付报酬的费用。物业服务费有什么特殊性吗？是的，物业服务费既与一般的收费有共性，但也有其个性，与一般的公共服务费有着截然不同的个性。

《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。这个交付当然应当是符合法律规定的有效的交付，这个规定是很重要的。另外，物业服务费的计量方法特殊。一般的服务的计量按次，按小时，按件计量收费，比如修理一次电视机收费多少，汽修厂工时费每小时多少等。但是物业服务费无法这样计量收费，除了极个别的情况外（比如，超过较长的时间无人居住，物业费可以减低交纳），只要物业公司在小区内服务了，法律上一般支持业主须连续按月付物业费。也就是不管使用不使用房屋都要交纳物业费。比如，5月份我在家住了，需要交纳物业费；6月份出差一个月，没有在家住，仍然需要交纳物业费，不能因为房间没人住就不交物业费。这就是连续按月付物业费。哎？这个好象很面熟啊，好象与什么相似。是的，是与国际海景城的中央空调费相似！不管使用不使用，都要交纳中央空调费！

这个惊人的相似难道是偶然的吗？不是的，是国际海景城精心设计的。至此，本帖的题目也就点出了，是国际海景城精心设计，刻意伪装的“费外有费”。国际海景城的中央空调费的开发商的本意就是物业费，一般人是很难看破的。一般物业只收一项物业服务费，包含了物业运营，公共卫生清扫，公用设施运营、维护和保养，物管人员工资，物业公司固资折旧等所有内容，便于公开透明。但到了国际海景城，在收取了天价的物业费（是不是天价，后面会看清）后，仍然欲壑难填，故意比照公共服务费的样子，编造出一块无中生有的、毫无依据的中央空调费（其实中央空调的运营保养费用，已包含在物业费里了），做到了物业费以外还有物业费（虽然叫成了中央空调费，但目的就是多收物业费），这就叫“费外有费”，其实合起来才是完整的物业服务费。那他为何这样做呢？我们来算一下，在前边的无中生有费案例里，物业费的标准是3.8元/平方，空调费是65元/平方/年，如果折算成按月，空调费就是5.42元/平方，两项相加就是9.22元/平方。如果在卖房时实话实说物业费是9.22元/平方，还有人会买吗？这就是国际海景城精心设计，绕来绕去的目的。先以还算没有高过天的物业费诱你上钩，然后费外有费，收取高达9.22元/平方的物业费。

这样点题就成功了，“费外有费”的问题解决了。那什么是偷换概念呢？先是把物业费偷换成中央空调费，实现物业费的分割，初步实现了费外有费。然后再把中央空调费偷换成公共服务费，伪装成公共服务费（其实跟公共服务费八杆子打不着），使业主深信不疑。这就是偷换概念。

在此还要强调一点，下集的点题，虽然把中央空调费的从开发商的原意解析还原为物业费，但是并没有肯定或认可其合法性的意思。只是从开发商的本意和目的来看，收取中央空调费就是多收物业费，并采取了精心伪装、偷换概念的手法。但是我们不能把认识停留在这一层面上，而是要有更深刻的剖析，认识到其本质，为此我们必须戴上法律的眼镜，站在法律的角度，国际海景城的中央空调费，等同于抢劫（要么先把张三的空调机抢过来，再向张三收空调费；要么你就得交空调费，直接抢钱）。开发商及其物业公司唯利是图、贪得无厌、利欲熏心的高收费是违法的，对业主是不公平的，是应当受到抵制的，伪装的再好也有曝光的一天。

写到这里应该有一部分人认同我的观点了。但是还会有人表示怀疑，将信将疑。为了彻底打消疑虑，我作一个反推验证。我们再讲一个例子，称之为养房定律案例，李四于2004年购买了一处房子，建面50平方，单价8200/平方，总房款41万，物业费标准是2元/平方/月，这个物业服务费标准在当年的北京上海深圳都不算低，三线城市根本达不到这个水平，象威海这样的四线城市当时物业费只有几毛钱。李四先生这套房一年的物业服务费是2×50×12=1200，按70年产权期算，总的物业管理方面的费用合计是70×12=84000元，占总房款的20%。这是一个定律，我们叫它养房定律，也就是说，产权期内的物业服务费用占房款的比例应当不会高于20%,上限是20%，越是后期买的房，这个比例越是低。你可以拿你自己的房子验证一下，这个养房定律是否准确。我们在这里也验证一下，就拿李嘉诚开发的御翠园为例，总房价在2000万，建面300平方，物业费10/平方米/月（这个物业费是顶顶高了吧？），70年产权期的物业费用总和是10×300×12×70=2520000元，占房款的12.6%,远低于20%上限，证明养房定律是准确的。

从养房定律反推前边的无中生有费案例，1、以买房时物业费2.8/平方/月，70年产权期物业费总计2.8×50×12×70=117600,占总房款的33.6%，超出养房定律的上限；2、以后来开发商偷改过的3.8元/平方/月计算，一年物业服务费是2280,70年合计是15.96万，占总房款的比例是45.6%,这简直高耸入云了，比养房定律上限高出128%！已经是高得不可理喻了，无论什么空调费包含进去都没有问题的。3、算上实际物业费（物业费加中央空调费），一年物业方面的管理费用，70年合计是38.731万，竟超过了房款，占房款的比例高达110.6%,是养房定律上限的5.4倍（540%）。还可以理解成，在70年的产权期里，又多付一倍的房款还要多，也就是开发商把房子卖给同一个人两次。这个反推也验证了，中央空调费是类似劫掠的收费，至少是物业公司的不当得利，是强加在业主身上的不合理不合法的收费。这哪里还是买房子，简直就是卖身，购房合同成了卖身契。

电脑操作系统，是一个复杂严密的系统，但仍然有数不清的漏洞，黑客可以攻击它。国际海景城的中央空调费从法律上说，侵犯了业主的财产权，违反了正确计量的法律要求，违反了公平交易的法律要求，等等，可以说是漏洞百出，比电脑系统的漏洞多的多，就看你能不能认识到位。

(略)

从某种角度讲，把房子扔掉，真是一个不错的选项，因为剩余的产权期要付养房费用远高于其市值。这正象香港市民停止偿还贷款的道理一样。

写完本文，作者浮想联翩，想到了旧社会的周扒皮，那个半夜鸡叫的周扒皮；想到老舍《茶馆》里的刘麻子与庞太监；还想到了艺术家李丁演的《房虫》。

习近平总书记说过，要把权力关进制度的笼子里。何止是权力，开发商的行为，都要限制在法律的框架里，要自觉地遵守法律制度，这样才可能活的长久一些。习总书记还号召我们实现中国梦，轮到业主，也不会只有白日梦吧？（全文完）

(2013年7月)