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※ 威海国际海景城是位于威海高技术区国际海水浴场中心地段的一个楼盘，区位优势明显，名气也很大。该盘西区主要以公寓为主，东区目前只开发了两幢靠海的酒店公寓。

※ 东区A幢于2006年5月交房后一年多的时间里未办理房产证，引起了业主的埋怨。开发商答复“整个小区完工验收后才能办产证”。

※ 业主对开发商的答复表示怀疑，同是小区未完工，西区为何可以办产证？

※ 记者通过调查发现了这个楼盘不办证的深层原因，并揭示了该项目的庐山真面目。

威海国际海景酒店公寓，在2006年5月－7月间匆忙交房至今，已逾1年时间。按照国家规定，应该在交房后90日内办理完毕的房产证，却在广大业主的焦急期待中，杳如黄鹤，音信全无。急切的业主，纷纷打电话询问，得到的答复是：根据威海房屋管理部门的相关规定，整个小区完工验收后才可办理房产证。

威海市的规定不可能只针对国际海景城酒店公寓，威海其他的楼盘也是适用的。业主就产生疑问了，一、为什么不把“威海房屋管理部门的规定”，拿给业主看呢？是多少号文件？有什么不能看的？二、国际海景城西区也还在施工中，西区的“海御19”还没有盖好，明显西区“整个小区”未完工，为什么西区的一、二期都可以办房产证呢？业主怀疑，开发商威海鸿建房地产开发有限公司的理由是搪塞之词，之所以国际海景城酒店公寓办不出房产证恐怕另有隐情。

针对业主的质疑，记者做了深入的调查。

让我们逐条分析，看看究竟是哪一环挡住了办理大产证。

1、《国有土地使用权证》。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第一项，商品房预售要“取得土地使用权证书”。因为业主与开发商签订的“威海市商品房预售合同”都经过威海市房地产管理局备案，证明是合法预售，因此《国有土地使用权证》在预售前就取得了。

2、《建设工程规划许可证》。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第二项，商品房预售要“持有建设工程规划许可证”。因为业主与开发商签订的“威海市商品房预售合同”都经过威海市房地产管理局备案，证明是合法预售，因此《建设工程规划许可证》在预售前就取得了。

3、第4项公安局出具的门牌号码通知单，是例行公事；第6项威海市房屋权属初始登记申请表，是由开发商自行填写；第7项有效的授权委托书，产权人、经办人身份证明，都是现成的。

4、房产测绘报告，是开发商委托有资质的测绘单位完成，只要委托就能完成。

这样分析下来，只剩下第3项“工程竣工综合验收证明”这一环了。难道说是“竣工综合验收”挡住了大产证办理？难道说开发商是在未综合验收的情况下交房的？果真如此的话，就太恐怖了，业主全部都被蒙在鼓里。

铁证如山真相大白，交房一年未经验收

那么如何知道一个建设工程是否完成竣工验收呢？有一个办法，那就是到建设行政主管部门去查询备案资料，因为国务院的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

另外，根据威海市高技术产业开发区网站上公示，编号为0613是关于“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案资料”事项的公示（http://www.whtdz.com.cn/sixth/convenience/default.asp?thispageid=12&a mp;;sxmc=116），高区建设局在工程竣工综合验收合格并履行备案手续后，应该为其颁发《工程竣工综合验收备案证》。

记者来到了威海市高技术产业开发区政府大楼“火炬大厦”。先是走访了高区质监站有关人员，高区质监站是工程质量的监督部门，应该自始至终参与竣工验收，在工程质量竣工验收合格后为其评定质量等级，并向高区建设局申请工程竣工综合验收。高区质监站人员根本没有接到国际海景城的竣工验收申请。随后找到了高区建设局综合科的蓝工，证实了威海国际海景城酒店公寓确实未进行竣工验收备案，未收到商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等必需的备案资料，更未为其颁发《工程竣工综合验收备案证》。

也难怪，投入使用一年多的酒店公寓A幢，从外观上看，虽然5层以上大部分投入使用，但1－3层中大部分还是黑洞洞的，是不象验收过的样子。目前的外观如下图，哪有一点验收过的样子？

交房之前未经验收，违反法律强制要求

　　 至此已经证实，威海国际海景城酒店公寓目前是不能办房产证，目前不能办房产证的原因是开发商尚未取得大产证，而未取得大产证的原因是未经竣工验收合格。这样一来，就产生了更严重的问题，未经验收合格交房，是违反法律强制性规定的。因为《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

本为质量“保护神”，何成办证“挡箭牌”

　　 为了保证住宅建设工程的质量，保护人民生命和财产安全，国家制定了一系列法规：

一、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

二、国务院《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

三、《山东省城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条　开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。

开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。

第三十四条　开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。

综合验收应当包括以下内容：

（一）规划要求是否落实；

（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；

（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）住宅产业化技术要求是否落实；

（六）前期物业管理是否落实；

（七）法律、法规规定需要验收的其他事项。

开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。

开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。

开发主管部门发现开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，应当责令改正，重新组织综合验收。

第三十五条　参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第三十六条　经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。

上述三个级别的法律、法规、地方法规，层层设防，一层比一层详尽，一层比一层严格，清晰勾勒出住宅房地产项目竣工验收的“路线图”：

1、 房地产项目单项工程竣工必须由建设单位（开发商）组织并由高区建设局质监站监督下进行“工程质量竣工验收”，单项工程质量竣工验收合格不作为交付使用和办房产证的依据，但要履行备案手续；

2、 房地产项目单项工程全部经“工程质量竣工验收”合格后，必须由高区建设局组织规划、消防、环保等部门进行“竣工综合验收”，合格后方可交付使用，并15日内履行备案手续获取《工程竣工综合验收备案证》，作为办理房产证的依据；

3、 房地产项目分期开发的，每一期的单项工程全部经“工程质量竣工验收”合格后，可组织该期的竣工综合验收，合格后方可交付使用，15日内履行备案手续获取《工程竣工综合验收备案证》，作为办理房产证的依据。

有了这个“路线图”，就能很好地解释西区一、二期为何能办房产证了。虽然，西区整个小区还未完工，但按“路线图”3，每一期工程竣工综合验收合格后，也可交付使用并办理房产证。东区酒店公寓情况是一样的，只要综合验收合格，也可办理房产证。可见，之所以东区A幢办不出房产证，并不是开发商说原因，而是开发商心有旁骛罢了。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的相关章节，无一不是为了保障工程质量而设置，本应是工程质量的保护神。威海国际海景城酒店公寓，未经验收合格交付使用已逾一年，业主的生命财产遭受危险无人过问，开发商为了规避拖延办理房产证的违约责任，反而推说“整个小区验收合格”才能办证。如此“质量保护神”转瞬变成了“办证挡箭牌”，这对有关的监管部门，不能说不是极大的讽刺。真是“翻手为云，覆手为雨”到了无以复加的地步了。

停工停售，庐山真面

威海鸿建房地产开发有限公司，一边急吼吼地将酒店公寓A幢未经验收合格交付，一边炮制出了“整个小区验收才能办证”的搪塞之词，其实是另有算盘的。