内容概要

房屋不动产买卖交易全流程；

公证委托书范文；

房屋买卖合同细节；

海南房产过户手续流程简介；

海南房地产黑中介公司的防范；

商品房预售制度的风险

日用品、家电买卖次数很多，房屋买卖次数很少。即使经历过房屋不动产买卖，绝大多数是在中介的忽悠下进行的，独自买卖的少之又少。我就是那个排除干扰，甩开中介，独自担纲进行房屋不动产买卖的人，因为我对法律事务比较熟悉。为什么我们对房屋买卖发怵？一个原因是不熟悉，生活中经历的机会少；第二个原因是市场不规范，充满了欺诈，特别是 房产中介的强迫服务和欺诈 ，长期得不到纠正。如果你能耐心看完这篇文章，一定会减轻紧张感，脑洞大开。

阿涛是买家，江西余干人，在海口经商多年，阿涛有一位熟识的亲戚做顾问；我是卖家，独自担纲。标的房屋的地址是海口市海甸岛海景路9号***房，海景+园景。房产交易的步骤（共16步）:

一、了解概况，确定意向，给付定金。

1、查看了《房屋所有权证》，《国有土地使用证》，确认土地性质是居住用地；

2、到房管局档案室查了权籍现状(产权调查)，没有法院查封、冻结、抵押等限制情况。这一步一定要做，各地房管局也都会配合做产权调查，这一步做的好，就会省去日后过户的麻烦。如果当地房产部门不给调查，房子就不用买了，买了也没有保障，这样的事这样的麻烦我们都遇到过。最不让人放心的就是政府职能部门以权压法，权大于法，权高于法，知法犯法，不秉公执法，过多的就不用再说了。

3、现场查看了房屋的现状（到海景路9号），确定是2房2厅1卫户型，两个房间都是海景+园景，物业费用是2.0/平方/月；

4、双方议定买卖单价4910.17/平方，这个价基本上是原价转让。

5、阿涛支付买房定金2万元，签订《定金合同》。

这样第一阶段就完成了！注意，不可以反悔噢，买方反悔定金不退；卖家反悔要双倍返还定金，这都是《担保法》上规定的。当然你也可以反悔，但是就得按上面的定金罚则处理，你事先就得明白，不能既反悔又不受惩罚。这就是《担保法》的“定金”担保规则。

二、认真细致地做交易准备。

有一些准备工作是需要提前准备的，因为要占用时间，会影响到不动产买卖交易的进度。

6、委托书公证

如果房屋是与人共有的，而共有人不亲自出面，就需要写委托书。

即使没有共有人，《房屋所有权证》上只有一个名字，也需要写委托书，因为房屋是夫妻共有财产，出售时配偶要写委托书（除非夫妻双方都在场参与交易）

在房产交易中，上面提到的委托书都需要到公证处作公证，房产交易中心要求提供经公证的委托书。中介一般说“公证委托书”或公证书。经公证的委托书难在委托书上，而不是难在公证上。首先要精心编制委托书，做到滴水不漏，然后去做委托书的公证。做委托书公证时，委托人和受托人，带身份证件以及需要办理事项的证明文件，同时到公证处，将委托书呈上，核对无误后，委托人当着公证员的面在委托书上签字，公证处即受理，10个工作日后（一般实际用不了那么长时间）就可以取到公证书了，收费200元+调查费（50元/人）。而委托书的内容就比较难了，要求精准无误，言简意赅无歧义。做委托书公证要注意以下两点，这是实战中需要的，中介不会告诉你，中介总拿这些难为你：

⑴、委托书上“房屋座落”和房号要与房产证上一字不差，精确无误；

⑵、请记下公证处的联系电话。在办理房产过户手续，递交审核资料时，交易中心会要求你提供公证处的电话，海口市房产交易中心就是这样的。

下面是我做的委托书，尽量做到准确而全面，以免在办房产过户手续时返工，中介的可恶之处就这在这里，他不告诉你怎么做，做完了这也不行那也不行，故意难为你，海口宏兴红房产公司就是这样害人的。要知道房子在海口，委托人在上海，办一次委托书公证，前后半个月的时间都不够，你哪里等的了那么久啊，等不了那么久就全权委托给中介让他们吃差价，他们的目的就是这，这样就可以吃差价了。下面是我做的委托书，请参考一下：

7、办理房产过户手续时需要的证明资料。

证明资料包括购房者的无房证明（证明本次交易是首套房）、卖方的唯一住房证明。就海口的情况，从2015年3月30日起，购房者的无房证明要在海口市开一份，如果户籍不是海口的，还要到老家开一份。比如我的买家阿涛是江西上饶余干县的，就要回江西上饶余干县也开一份无房证明！！！海口市的还好说一点，多跑腿呗，江西老家的证明就要长途跋涉花很多时间。

购房者的无房证明是为了省契税，契税减半；卖方的唯一住房证明是为了省个人所得税，免个人所得税。请参考：关于海南房产交易税费政策

8、身份证明及产权证明资料的准备。

卖方：身份证、户口本、结婚证，房产证、共有证、土地证、公证委托书，唯一住房证明，原件+各复印件3份，多准备点没有错；

购房者：身份证、户口本、解婚证，无房证明，原件+各复印件3份。

三、敲定交易细节，签订房屋买卖合同。

首先强调一点，第一项的定金担保的债权，就是本条的“签订房屋买卖合同”（主合同、本约合同），因此在签定的本房屋买卖合同生效时，原来的定金就完成任务了，要按照原来《定金合同》的约定，返还给买家或抵付房款。

房屋买卖合同，是总揽房屋不动产买卖交易全局的，要做的全面、细致、周到，要起到防止交易纠纷的作用。再次提到中介了，中介提供的合同都不行，太简单了，起不到合同的作用。为何房屋交易过程会形成风险，关键是没有一份全面、细致的可以制衡风险的合同文本。我认为房产买卖合同除了双方身份信息、房屋座落概况以外，还要包含以下关键内容：

9、房屋不动产买卖合同的关键细节

⑴、房屋交易单价、总价；

⑵、付款时间、批次；

⑶、房产交付日期；

⑷、税费的分担，是各付，还是由某一方付；

⑸、购房者违约的处理，违约金是多少；卖方违约的处理，违约金多少；

⑹、发生争议时的解决办法（诉至法院）；

⑺、双方的通讯地址，送达的约定；联系手机号码、QQ号码、微信号（很有必要明确列明，新《民事诉讼法》现代通讯手段形成的视听资料、电子数据都可做为证据的，以防万一）

⑻、身份证复印件交给对方（附在合同后面）。

⑼、约定合同生效条件（这一点非常重要，如果熟练掌握了这一点，就不会怕签合同了），比如约定“首付款20.00万元支付完毕，合同即生效”。

⑽、甲、乙双方协商一致可以制定合同补充条款，补充条款与本合同与同等效力。

这样的房屋不动产买卖合同就比较全面、有操作性了。

更详细的房屋买卖合同，使卖方不必怕欠款、买方不必怕过不了户，请参考：《房屋买卖合同范本》(实操范文)，房屋买卖必备

四、落实合同，办理房屋过户手续。