工程号称是百年大计，所以不是儿戏。但是由于近十余年来房地产的疯狂，工程验收的概念竟然是如此的混乱和使人迷茫。混乱不是本来面目，而是有人混淆视听；迷茫本不该存在，是因为清醒的人故意掩人耳目。如果你来到本文，并有耐心阅读，没有准你正受“验收”的困惑，那么本文就是为你而作。

首先看一下法律里有关工程验收的法律规定：

《房地产管理法》第27条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

《建筑法》第61条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《消防法》第13条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。

除了以上法律以外，还有《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规，也有相类似的规定，白纸黑字，都写着”未经验收合格，不得交付使用“。规定很丰满，现实却很骨感，未经验收就交付使用的房子比比皆是，而且还自成理论体系，让人丈二和尚摸不着头脑的理论。

割裂说：这个学说在网上流传是很广的。它把验收分为竣工验收和综合验收，竣工验收又分为两种，一种是建设单位自行进行；另一种是建设单位于项目竣工后依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出申请，由政府部门组织进行。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定的是竣工验收，18条规定的是综合验收。而17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该学说据此认为竣工验收是交房的强制性规定，综合验收则不是交房的强制性规定。这个学说把竣工验收与综合验收割裂开来了。

跟风说：大批的业主在上面的割裂说面前是没有招架之力的。我在威海就遇到过很多的这样的业主。看来他们的遭遇也没有什么两样，也是开发商不经综合验收可以交房，交房后办不了房产证也是没有办法的事，因为收房是业主自愿的。大批的业主是跟风的，随风摇摆。

约定说：还有的开发商在售房合同里，添加交房的内容，把交房条件改为“建设、勘察、设计、施工、监理”五方验收记录。有的业主以不提供“综合验收合格备案证明”为由，拒绝收房，最后走进法院的也不少。有一些案例支持了业主；但也有不少案例支持开发商无“综合验收备案证明”交房（威海、海南），认为在五方验收记录条件下交房不违反法律强制性规定。

照此推演—“竣工验收”也不是交房的强制性条件。 按照割裂说，《城市房地产开发经营管理条例》第18条并没有规定“未经综合验收的不得交付使用”，所以综合验收不是交房的强制性条件；按照《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，竣工验收才是交房的强制性条件。

让我们看一下《城市房地产开发经营管理条例》第17条怎么规定的，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”请注意这里说的是“经验收合格后，方可交付使用”，如果按照割裂说的逻辑，“竣工验收”也不是交房的强制性条件，“验收”才是交房的强制性条件！那就要到法律法规里找这个纯粹的“验收”，如果找不到，就不用验收就可以交房！

这是多么荒唐的游戏，是走过了头的咬文嚼字。小学生都可以看的很清楚的事物，成人世界里却是雾里看花，法院也成了月朦胧鸟朦胧。

做为一个有良知的人，可以级别低，可以地位低，可以收入低，但眼界不能低。

白马是马，有问题吗？没有问题。人们说马的时候，包括白马。

物业公司是公司，有问题吗？没有问题，所有对“公司”适用的法律，对“物业公司”也适用。人们说公司的时候，包括物业公司。

《民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”当然了，所有公民都要遵守《合同法》、《物权法》等法律。如果某开发商违反了《合同法》，法院说“《民法通则》第六条没有规定‘民事活动必须遵守《合同法》’，所以某开发商没有错。”可以这样判吗？不可以，因为法律包括合同法！这是最起码的逻辑。不能因为他是开发商，就不讲逻辑，不讲逻辑是什么行为，是街头泼妇行为。

同样的道理，综合验收是竣工验收，综合验收是验收！《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，包括综合验收！

我们一定要回返到小学生的水平！因为小学生确实可以看的很清楚。

1、验收是个过程，验收过程只有一个。建设项目的要求是散见于多部法律法规的，但就某一个工程而言，验收是一个统一的过程。并不会出现“割裂说”所言的分离的“竣工验收”和综合验收。

2、验收就是竣工验收，不竣工“收”什么？《城市房地产开发经营管理条例》第17条所说的“经验收合格后，方可交付使用”，指的是竣工验收。这一点从上下文就可以看出来，第17条第一款有“房地产开发项目竣工”的表述。

3、综合验收就是竣工验收本身。《城市房地产开发经营管理条例》规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”这也就是说，群体房地产开发项目的竣工验收的要求项目增加了（五项），还是在竣工后进行，还是那个验收过程，只不过范围有所增加而矣。

“府”就是国务院，部就是住建部（原建设部）。《城市房地产开发经营管理条例》是国务院下发的（1998年），而《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》则是建设部的规章（2000年）。但上述条例和规定关于竣工验收的组织者的描述表面上是有矛盾的。《条例》第17条规定竣工验收向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出申请，由政府部门组织进行。而《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施”。这个怎么解释呢？

之所以产生这样的困惑，估计是因为是外行。包括我在内也是外行，所以困惑特别多。如果是内行，就根本不存在问题。还要回归到上面的一句话“验收是统一的过程，验收过程只有一个”，不能把验收割裂开来，它是统一的。工程项目验收是穿插进行，没有办法割裂的。《条例》所说的组织方，与《暂行规定》实际上是不矛盾的。《条例》所说的政府主管房地产开发部门组织，针对的项目主要是涉及公共安全的“规划、消防、人防“等；而《暂行规定》虽没有指明政府主管房产开发部门组织，但是第五条九、十项，说的就是规划、公安消防、环保等内容（这方面的内容政府部门不组织怎么完成验收呢？）。因此《暂行规定》可以看作是对《条例》的补充与细化，两者不矛盾。

在质监人员的监督下，建设单位先组织勘察、设计、施工方，按照标准和规范对单项工程进行验收，然后向住建部门申请涉及公共安全的项目的验收（群体开发项目则称综合验收），验收合格后，建设单位要汇总收尾，完成验收备案，并取得备案证，才可以交房和办证。这个统一的过程，与《条例》和《暂行规定》都不矛盾。

不经验收就交房，是为害一方的比较普遍的现象。开发商之所以这样做，是有极大的经济利益的，开发商在此过程中赚了两道：

1、规避迟延交房的违约金。购房合同里一般都规定了不低的违约金，如果交房迟延，就会有违约金问题。

2、转嫁物业费。《物业管理条例》第42条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业交给买受人以后，物业费的负担本该是开发商的，一下子就甩给业主了。

所以，大家看的很清楚，开发商在未经验收就交房问题上，在业主头上赚了两道。业主都是哑巴吃黄连，有苦说不出。业主的经济上受苦还不算，更严重的后果是未经验收的房屋，带有安全隐患的房屋提前流入了社会，必将为害社会和百姓。而且，在实际操作中未经验收的房屋是办不出房产证的，这也是中国存在大量无产权证房屋的原因之一。

话说的不少了。但是离解决你的问题，可能还有一段不短的距离。比如业主张三对有关的政策有了相当的了解，接到开发商“横强公司”的收房通知，前去收房时向开发商“横强公司”索要“综合验收备案证”，“横强公司”只提供开发商“横强公司”自己组织验收的“合格证明”，没有县级以上住建部门颁发的“综合验收备案证明”。于是张三拒绝收房，因为如果收房：

1、办不出房产证是肯定的，因为综合验收合格是办理产权转移的前提；

2、交房以前的物业费应该是开发商交的，收房意味着物业费由业主承担；

3、有可能水、电配套设施不能使用，因为综合验收以后，凭综合验收备案证去电力部门和水务公司办理相关手续的。

若干时间以后，张三与“横强公司”诉讼到法院，张三主张横强公司违反《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”交房无效，应负迟延交房责任，并应支付违约金。横强公司则主张张三无故不接收房子。最后的结果，很有可能是张三败诉（但也有例外的）。法院的理由是横强公司交房时出示了“验收合格证明”（虽然是横强公司自己填制），不违反《城市房地产开发经营管理条例》第17条，因此交房合法有效。

看到了没有，违法了的横强公司，即使到了某些法庭上，也还是六面光八面净的！

说到了这里就离正题近了。某些法官的说法其实是那个“逻辑柔术”的延续。你说的再透彻，再有理，法官到时候不听你的，那该怎么办呢？是啊，这真个大问题，房子又绕不开，离不开，平常接触又少，开发商又都是“横强公司”，既蛮横又强势。

如果你已经遇到了房屋交付的问题，就请参考：公孙龙转世案：未经综合验收交房，业主拒收房败诉。如果你还没有买房，而是潜在的购房者，那么在与开发商签合同时，与对方协商合同条款，或者签订补充合同，条款里明确“交房时出卖人必须提供工程竣工综合验收备案证明，否则买受人有权拒绝接收房屋。”