你胆子大不是因为英勇善战，而是在签合同方面是牛犊；

经历过了，才知道开发商在哪方面玩你；

经历过了，才知道regime怎么玩你；

经历过了，才知道什么是现实生活，电视报纸网络不是。

事到临头一切都太晚了，

买房子可以让你一厥不振一病不起。

房地产市场兵荒马乱，购房没有保障。如果是在2004年以前，市场的秩序就会好的多，上当和纠纷的机率低的多。即使出现了纠纷，打官司还有扳回的机会。但是2004年以后，形势急转直下。如果你打算购房，以下这几把刷子请带回去。

第一把刷子、签合同必须手里留一份合同原件

严防对象：开发商单方面私下更改合同。

比如《商品房买卖合同》，签了一式三份，出卖人一份，房管局备案一份，买受人一份。一般合同条款里都会约定“本合同一式三份，出卖人一份，买受人一份，房地产管理局登记备案一份，均具有同等的法律效力。”三份合同签好后，你是买受人，必须手里保留一份合同原件！你应该保留一份合同原件。有的开发商会巧言借口到房管局备案，把你手里的一份合同要走，这个时候一般的善良的买受人都会因为没有经验而放松警惕。注意：无论如何不可以把你手里的合同交出去，一定要保留住手里的那份合同原件。为了慎重起见，在你签字之前，商量好你要保留一份合同原件，如果对方不同意就不要签字。假如对方说要到政府部门备案等等原因，你一定要清楚，那是借口。而且那不应当成为借口，多签一份合同也不是什么难事，并不会影响备案！怕就怕你没有防人之心，结果被有歹心的人耍弄了。某些地区（威海）就是以这种错口，私下偷改合同的。

保留一份合同原件是合同当事人的权利，任何人不能剥夺当事人的合法权利。不光是房屋买卖合同应当这样，所有签合同的场合都应当这样。

内行耍弄外行，是通行的惯例。世界不是小学老师讲的那个世界，做到有防范，坚持原则，别无它法。

第二把刷子、签合同如何约定交房事项

交房的情况各种各样，五花八门。有时候是业主急着入住，解决实际问题；有的时候是开发商急着交房，好收物业费呀。还有交不了房的情况，极端的情况十几年也交不了房。更多的情况是开发商基本能够按时交房，或者交房虽有迟延，但还算可以接受，但是交房了以后发生的事，难以预料，也无法掌控。这个出乎意料的和无可奈何的情况也多种多样，主要表现为交房后长期办不出房屋所有权证!当然还有其它的情况，在此只讲主要的情况。在有的地区，长期办不出产权证的情况是大量存在的。我在威海遇到的情况就是这样，我遇到的理发师、商店老板、退休干部买了房都办不出房产证。你如果问他们办不出房产证的原因，他们说不出来，只是感到无奈。办不出房产证，也不知道其中的原因，即使知道原因也是糊弄人的。开发商不会把实情讲出来，讲出来的都肯定不是实情（而是糊弄人的借口）。那么我告诉大家，交房以后长期办不出房产证的原因，十有八九是因为没有通过工程竣工综合验收备案。没有通过综合验收备案（没有取得综合验收备案证），房产行政管理部门就不会对房屋进行“初始登记”，也就是办理“大产证”，没有大产证也就不能办理房产转移（取得小产证）。

社会上出现如此多的不经验收合格就投入使用的房屋，是市场巨大的风险和社会的巨大隐患。开发商交付的房屋不能办理产权证，对购房者是不公平的，因为《物权法》16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，购房者付了房款，却没有取得“物权”，在没有办出房产证之前都没有物权。

有的业主对法律有一定的了解，对开发商交房有一定的警惕，采取拒绝收房并追究开发商迟延交房的违约责任，但是大多都败诉了，极少可以得到补偿的。市场regime的状况就是这样，你慷慨激昂也好，任志强口若悬河、永远正确也罢，社会现状就活生生地摆在我们面前。

为了防范不公平的交房情况的发生，有必要在签订合同时，对交房事项适当地细化条款约定。比如做如下约定：

"出卖人应当在__年__月__日前，依照法律和各级政府的规定，将经竣工综合验收合格的房屋交付买受人使用。在交房时出卖人应当提供县级以上建设行政主管部门出具的竣工综合验收备案证明，否则视为未达到交房条件。"

第四把刷子、前期物业服务合同内容约定

说到《前期物业服务合同》，一般地讲就更陌生了，就盲然，就懵了。购房者懵了，开发商就更大有忽悠之地了。但是，这个问题不能含混不清。

《物业服务合同》约定物业服务公司提供物业服务内容，并向业主收取物业费标准等事项，是业主与物业服务公司之间发生关系的依据。按照国家法律和行政法规，物业小区应当成立业主大会，并选举产生该小区的业主委员会（简称业委会），由业委会代表业主大会与选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》，所有的业主和物业服务公司都要服从这个业委会签订的《物业服务合同》。

但是，当你买购买一手房的时候，业主大会和业主委员会还没有成立呢，甚至房子还没有交付使用呢。在业委会正式运作之前，规范物业服务和收费标准的就是《前期物业服务合同》。这个问题也是革命的首要问题。为什么这么说？因为牵涉到要交多少物业费，牵涉到物业服务内容和物业费价格标准。也就是说，买房子的时候，签合同的时候，开发商一定要清晰地、明确地告知买受人，物业费是多少，物业服务内容是什么，而且要有书面的约定。关于《前期物业服务合同》，我们要强调以下三点：

1、《前期物业服务合同》由谁签订？《前期物业服务合同》不是由业主签订的，也不是由业委会签订的（业委会还没有成立呢），而是由建设单位（也就是开发商）与选定的物业服务公司签订的。国务院《物业管理条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

2、《前期物业服务合同》对业主有约束力。虽然《前期物业服务合同》是开发商与物业公司签订的，但是在业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》之前，《前期物业服务合同》对业主有约束力。这是现行法律框架规定的。

3、签订房屋买卖合同时(也就是购房时)，《前期物业服务合同》的内容应当明确。《物业管理条例》第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”也就是说，在签订房屋买卖合同之前，开发商应当就物业费标准向购房人交底。不能支支吾吾，不能含糊其辞。如果购房人觉得物业费水平不适合，承受不了，可以不买，可以另选别处的房子。在签订房屋买卖合同时，开发商要以书面的形式把物业收费标准固定下来（不能再改动）。固定的方式有两条，一种是把《前期物业服务合同》交付买受人一份；第二种是在房屋买卖合同（或者其补充合同），把物业收费标准作为条款，由买卖双方签署后履行。

综上所述，在签订购房合同时，向开发商索取《前期物业服务合同》，或者在《房屋买卖合同》（或者补充合同中）中明确写明：

所购房屋物业费标准为___元/月/平方，该物业费系包干制费用，该费用已包含物业服务全部费用，除此以外业主不需要向物业服务公司支付任何费用。

严防对象一：开发商在签合同时说物业费标准未定（这里面有鬼，不是未定，而是说出来怕你嫌高不买了，对这样的滥渣建设单位你可要提高警惕了哟），开发商不说物业费价格的房子，扭头就走，不要购买。

严防对象二：开发商在签合同时虽然明确了物业费标准，且提供了《前期物业服务合同》，但也要时刻提防开发商调包，借机提高物业费标准。如果有一天，开发商让你提交《房屋买卖合同》和《前期物业服务合同》（他会以各种借口要你的合同），当心了，考验你的时候到了！

严防对象三：物业公司巧立名目，提高收费标准，比如垃圾清运费等等，不一而足。

严防对象四：......(花样翻新，层出不穷)