你胆子大不是因为英勇善战，而是在签合同方面是牛犊；

经历过了，才知道开发商在哪方面玩你；

经历过了，才知道regime怎么玩你；

经历过了，才知道什么是现实生活，电视报纸网络不是。

事到临头一切都太晚了，

买房子可以让你一厥不振一病不起。

第二把刷子、签合同如何约定交房事项

交房的情况各种各样，五花八门。有时候是业主急着入住，解决实际问题；有的时候是开发商急着交房，好收物业费呀。还有交不了房的情况，极端的情况十几年也交不了房。更多的情况是开发商基本能够按时交房，或者交房虽有迟延，但还算可以接受，但是交房了以后发生的事，难以预料，也无法掌控。这个出乎意料的和无可奈何的情况也多种多样，主要表现为交房后长期办不出房屋所有权证!当然还有其它的情况，在此只讲主要的情况。在有的地区，长期办不出产权证的情况是大量存在的。我在威海遇到的情况就是这样，我遇到的理发师、商店老板、退休干部买了房都办不出房产证。你如果问他们办不出房产证的原因，他们说不出来，只是感到无奈。办不出房产证，也不知道其中的原因，即使知道原因也是糊弄人的。开发商不会把实情讲出来，讲出来的都肯定不是实情（而是糊弄人的借口）。那么我告诉大家，交房以后长期办不出房产证的原因，十有八九是因为没有通过工程竣工综合验收备案。没有通过综合验收备案（没有取得综合验收备案证），房产行政管理部门就不会对房屋进行“初始登记”，也就是办理“大产证”，没有大产证也就不能办理房产转移（取得小产证）。

社会上出现如此多的不经验收合格就投入使用的房屋，是市场巨大的风险和社会的巨大隐患。开发商交付的房屋不能办理产权证，对购房者是不公平的，因为《物权法》16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，购房者付了房款，却没有取得“物权”，在没有办出房产证之前都没有物权。

有的业主对法律有一定的了解，对开发商交房有一定的警惕，采取拒绝收房并追究开发商迟延交房的违约责任，但是大多都败诉了，极少可以得到补偿的。市场regime的状况就是这样，你慷慨激昂也好，任志强口若悬河、永远正确也罢，社会现状就活生生地摆在我们面前。

为了防范不公平的交房情况的发生，有必要在签订合同时，对交房事项适当地细化条款约定。比如做如下约定：

"出卖人应当在__年__月__日前，依照法律和各级政府的规定，将经竣工综合验收合格的房屋交付买受人使用。在交房时出卖人应当提供县级以上建设行政主管部门出具的竣工综合验收备案证明，否则视为未达到交房条件。"

第三把刷子、签合同如何约定办理房产证日期

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

上述规定是对房产转移登记的最直接的法律和行政法规层面的规定。由于存在上述规定，所以一般的房屋买卖合同示范文本，也都作相同或相似的表述。比如：

第m条 出卖人应当在2010年05月31日以前，将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。

第n条 出卖人应当在交房以后90日内，协助买受人办理房屋转移手续。

如果开发商准时在2010年05月31日准时交房了，那么办理房屋产权转移手续的时间应该是其后的90日内，也就是8月29日以前。但是，如果开发商迟延交房了，办理房产证的时间怎么算呢？你想过没有？比如开发商晚交房一年，到2011年5月31日才交房，随后在2011年8月29日办理房屋产权转移，产权转移登记算不算违约呢？如果纯粹地按“应当在交房以后90日内，协助买受人办理房屋转移手续”，就不算违约！

如果不算违约，开发商迟交房30年，然后再"90日内"办理房屋产权转移（购房人说不定不在世了），产权转移登记也不算违约吗？这个也是只有遇到以后，才会提出的问题。而且，我们很悲观，就这个问题，你很难找到解答的地方！

现在我们回头审视国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，“自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，照搬过来约束合同当事人履行产权转移登记义务，是不合适的，容易引起误解或曲解。所以我建议在上面例子中《商品房买卖合同》中的第m条和第n条改为：

第m条 出卖人应当在2010年05月31日以前，将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。

第n条 出卖人应当在2010年08月29日以前，协助买受人办理房屋转移手续。因为出卖人的原因，办理房产转移手续发生逾期，且逾期达到90日，买受人可以退房。

这样约定是完全符合法律要求的，与《城市房地产开发经营管理条例》第33条也一致。再回过头来看上面举的例子，开发商迟延交房了，比如开发商晚交房一年，到2011年5月31日才交房，随后在2011年8月29日办理房屋产权转移，毫无疑问，根据新的第n条，开发商算违约，没有啥说的，明白无误，直截了当。

如果你的算术好，而且推理能力强的话，会觉得大可不必，原来的条文可以推理出修改后的结果。那么我问你，你以为你的嘴有任志强那么大吗？任志强什么话都敢讲，怎么讲都正确。你做为小小的购房者，嘴巴很小音量很低的，哪里是你讲话的地方？你就直截了当地约定，明明白白地表达，别推理了。明白我的用意了吗？（我讲的很谦逊。换任志强会训死你，骂死你，用唾沫淹死你，用牛眼瞪死你。）

第五把刷子、如何约定解决争议的方式

解决争议的方式，一般的合同里都有约定，称之为合同解决争议条款。根据合同法，解决争议条款具有独立性，即使合同无效、被撤销或者终止，都不影响解决争议条款的效力，这就是解决争议条款的独立性。

解决争议的方式无外乎两种，一种是向人民法院起诉，另一种是向某某仲裁委员会申请仲裁。如果合同里面对解决争议的方式，不作约定，是默认“向人民法院起诉”的方式。两种解决争议的方式是不同的：

1、向人民法院起诉。

(1)诉讼程序分一审和二审，也就是两审终局，如果一审败诉，还有二审扳回的机会。

(2)诉讼有严格的管辖规定，就商品房来说，属于不动产，由不动产所在地人民法院管辖，比如果你是北京人，在威海买房子，就要在威海当地的人民法院起诉。

(3)诉讼执行《民事诉讼法》，对证据的提交和法律的适用，都有规范。

2、向某某仲裁委员会申请仲裁。

(1)仲裁实行一裁终局，如果落败，一般不能扳回，除非属于《仲裁法》第58条情况才有申请撤销仲裁的机会。

(2)仲裁不实行级别或地域的管辖，但要根据双方自愿才可以仲裁。比如你是北京人，虽然是在威海买的房子，但可以约定“向北京仲裁委员会申请仲裁”。

(3)仲裁程序执行某某仲裁委员会自身制定的《仲裁规则》，也没有全国性的《中国仲裁协会》予以规范。

如何约定解决争议的方式，最高原则是哪种方式可以主持公道，不能使某一单方面受益。

在现实的房屋买卖实践中，无疑选择“向某某仲裁委员会申请仲裁”占有很大的比例。可以说这样高的比例选择仲裁，是由开发商主导的，而且主导者是受益的。为什么这么说？从上面的分析知道，仲裁是不实行级别或地域管辖的，比如买房人是北京人，买的房子在威海，是可以约定“向北京仲裁委员会申请仲裁”的；但实际上做到这样约定的例子是不存在的，实际的约定是“向威海仲裁委员会申请仲裁”，是由开发商主导的，购房者是处于被动的和弱势的地位。那么无疑这样的约定会使主导方（开发商）得益，最起码会得到“地利”，当然你也可以想得出其它方面的“得益”。如果你不信，你提出来按“向北京仲裁委员会申请仲裁”试试，看看开发商会不会同意？

按照上面说的“最高原则是哪种方式可以主持公道，不能使某一单方面受益”，如何约定解决争议的方式，结论已经很明白了，不需要我再说一遍了。