鄙人按说不懂房地产，但这两年听的多，琢磨出点道道，现予整理，与诸位共勉。

房地产火爆的原因

房地产的火爆更多的是历史必然。

1、有一位德高望重的经济学泰斗说的好，他现在不常说话了，尤其不针对房地产说话，这可能与对中国的另一个市场的辩论有关（都知道另一个市场是什么市场）。他说，中国的消费到了汽车和房地产的层次了。最初是冰箱、彩电、洗衣机，下来是热水器、抽油烟机、VCD，再下来是音响、空调，微波炉。再攒够钱该轮到汽车和房子了吧！是先车后房，还是先房后车，就看个人的嗜好了。　

2、置业观念强是中国人的传统，既改善居住条件又兼顾投资。中国的传统观念根深蒂固，谁有了钱不是把房子盖好？还有比房子更重要更难办的事吗？山西的乔家大院、王家大院、渠家大院想必很多人去参观过，有了钱全砸在宅子上。谁能否认改革开放造就了一批富人，经济发展肯定有人得益，这批人少则自己改善住房，不排除改善完了再买房投资。温州人、山西人在投资房产上都形成了气候。

3、地方政府推波助澜。地方政府看到了一些人的投资需求，积极配合地产商“招商引资”。地方政府在房地产业有“特殊兴趣”。房价上台阶说明该地发展上台阶，说明该地经济上台阶，才能从房地产发展中抽取到更多的财政收入，才能为更进一步的发展奠定基础，形成发展的良性循环。毕竟“发展才是硬道理”呀！

4、投资渠道的狭窄不能不说是中国现下的一种悲哀。投资风险不得不防，连股市都充满了欺诈，硬是产生信任危机了；放在银行里是贬值没商量，但比投股市好；前几年还有人投个保险，保险公司是收钱上门服务，理赔时客户跑断腿他还耍赖。这年头还敢信谁？前些年都迷信高科技，最后网络经济成泡沫，也破裂了。也难怪，高科技那东西看不见摸不着，虚无缥缈，一蒙一个准，不泡沫破裂才怪。想来想去还就买房子踏实一些，赚钱与否不论，就是再怎么跌，还可以自住吧，住不完我可以出租吧，除去物业费、水电费超过银行利息还是没问题的。

5、“外资”的影响。房地产的热点城市都有外资的身影，如上海、北京、杭州、青岛、苏州。这里的外资包含外国和外地。在上海，地铁里随时就有金发碧眼或黑皮肤，几乎所有的小区里都住有外国人，在小陆家嘴的高档社区里老外的比例很高。有时你遇到的确是黄皮肤的人，但说的话你听不懂，他们是日、韩国人。有时你遇到的是黄皮肤的人，他们说的话你也听的懂，尽管稍有异样，但身份证显示他们是港、台人士。下一次遇到人没准你又猜错了，因为这一次黄皮肤一口东北话，一口山西味也没准，或者一口陕西腔。究竟有多少外国人在上海？究竟有多少台湾人在苏州？统计口径莫衷一是，统计数据也是苍白的。一种说法是仅在上海的台胞有30万，不知准不准。但有一点是绝对准确的，那就是他们在上海都有房子住，而且住的不是“普通住房”，而且他们不是蜗牛，台湾的房子背不来，至于是买房还是租房住，不得而知。稍微想想就知道，凭他们的消费能力，租房的比例肯定很低。

6、当局多年培育呵护房地产市场的结果。98年是房市的谷底，当局采取了一系列的鼓励和优惠措施来刺激房地产消费，包括税收（营业税和契税）、信贷等措施。

7、基础设施和城市配套设施提升了房地产的品位与价值，房价上涨一定程度上代表了价值发现。房价涨幅高的城市无一不是城市面貌改观大的城市。这就象买汽车，配置高的就贵，ABS加多少钱，双气囊加多少钱。北京是首都，本来就有众多设施远超其它地方，是政治、教育、文化中心，再加上奥运村等建设。上海的变化也大，要建金融中心，东方明珠、磁浮列车、F1赛车场、洋山深水港、崇明大桥、世博会，哪一项都是全国第一。杭州是“天堂”，千年历史积淀，万丈人文光芒，湖光山色，美仑美奂。就是拿上海与杭州相比，也是“梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香”，各有千秋。怎么着，你要拿华盛顿、堪培拉和杭州比呀？西方旅行家马可波罗准挠头“杭州宰重果，华盛顿拾拿利?”青岛的发展，想想“海尔”、“海信”等品牌，再到将近40千米长的海滨步行道体验一下，再不然开车在香港路、东海路上兜一圈就知道了，无与伦比呀！

宏观调控正当其时目标准确

1、千军万马搞房地产正常吗？有一个地产界的腕级人物说，现在阿猫阿狗都搞房地产了。在市场经济里这本无可厚非，资本的趋利性使然。但房地产和其它行业一样要有品牌，有专业性，搞无线电的去盖房子能盖好吗？

2、建设是百年大计，前人栽树后人乘凉。这几年造的房子是这样吗？我们的房地产能当此大任吗？只要垒巴垒巴就有人排队买，谁还费劲盖精品？宏观调控要实现房地产业优胜劣汰。

3、房地产的火爆引起煤电油运全面紧张，不能任其膨胀，任何事物的发展都要适度，任其漫延积聚，确有破裂的风险。

4、宏观调控的着力点准确。重点打击的对象是炒房行为和高档房。

第三说房价泡沫有50％是主观臆测。有人主张房价要下降50％，才能挤出房价泡沫。这种说法有偏颇之处，完全忽视了巨大的真实需求。打个比方，即使下降50％也降不到98年的房价水平，而在98年房价谷底时，也没有听到哪个人说房价便宜，还都是喊房价太高买不起。

第四说房价不存在泡沫只是一些开发商的一厢情愿。在经历了如火如荼的房价上涨后，有些开发商的对策不是开仓放粮，把房源多投放到市场上去平抑房价，而是捂盘，以期赚取更“暴”的利。这是他们的本性。房价再涨1000，他们还会嫌不够。

房地产的前景是不容置疑的

1、经济全球化是不可阻挡的历史洪流。中国已经加入世贸组织，成为全球经济的密不可分的和越来越重要的一员。资源配置市场化和全球化的结果是，消费品价格逐步趋同。这就是毛主席教导我们的，矛盾的两方面要相互转化。中国的劳动力现在便宜，中国成了世界工厂，工厂越来越多，劳动者素质越来越高，劳动力会变得昂贵。汽车原来特贵，现在越来越便宜。香烟、啤酒、食品、蔬菜、水果，越来越贵了。家电、电脑原来贵，现在与国际价格基本接轨了，等等。按照这套理论，与国际市场相比较，现在中国还有什么以后要变昂贵？第一是房地产，第二是服务业。这两项是最不好与国际市场接轨的，不象汽车、电器、食品、家俱等可以进口，也可以出口，可以贸易，房子不可移动，服务业更是自成体系。但是中国的房子便宜会吸国内外的客房来中国买房住，香港人到深圳买房子就是例子；另一方面中国的房价便宜，升值空间大，利润率高就会吸引更多的国际资本参加建设房子，香港长江实业、新鸿基、瑞安集团，新加坡凯德置地等在中国大举圈地，摩根斯坦利等基金手生不知如何下手就整栋购买上海北京的写字楼，这些信息我们听的还少吗？。买的多了，盖的多了，就会逐渐与国际房价拉平了。与国外房产价格相比，中国房子升值空间很大，但需要时间。有一位中国贸易领域的权威人士、重量级人士说过，他现在也很少说话，尤其不说关于房地产问题。他去年说中国的房地产还能稳定增长30年。我们不得不承认，他说的有道理。

2、房地产是中国经济的重要支柱。起码在可预见的20年里是这样。中国经济不能停顿，停顿了社会稳定就不好保证，因为失业率上升。现在中国经济的强劲增长过分依靠出口，内需不旺是97年以来比较困扰的事情。出口增长遇到的是来自美国要求人民币升值的压力，中国不得不做出姿态，7月21日已经升2％，这是第一步。要保证中国经济增长，必须寄厚望于扩大内需。为什么中国存款利率这么低？因为内需不旺，加息怕打压经济。在内需方面唯一的一枝独秀就是房地产了，现在又不得不宏观调控它。国家在宏观调控方面几次举棋不定，数度出招偏软，直至今年初的房价狂飙，才引出了高层的精确打击组合拳。高层在宏观调控方面的良苦用心可想而知。真是捧在手里怕掉了，含在嘴里怕化了。出招软了起不到作用；出招硬了怕过了，怕打压了内需，怕伤了经济增长，更怕出现股市第二啊！可以说房地产是中国经济的“幺儿子”。今年的宏观调控看似声色俱厉，实则“爱之深，责之切”。与一般的经营行业比较，房地产仍在“吃小灶”。营业税是2年以内转让才征收，2年以上转让分情况征收，属普通住房者免征。普通住房的契税仍享有减半，即按1.5%税率收取。可见国家对房地产，主要是“普通住房”是疼受有加。如果房价大幅下挫，谁最心焦？中央决策层最心焦。在我看来2005年房价不能出现负增长，前半年房价涨幅10.1％，如里下半年房价下跌，把10.1%啃下来点是可以的,但不能啃下一大块,更不能全啃下来。如果房价下跌过大，势必影响投资，将影响全国的经济增长幅度。中央决策层决不会坐视不管。

3、人多地少是国情，保护耕地是国策。国土面积大是不错，但大多是荒漠、草原、山地，适于人类居住的地带极少。城市化是不可阻挡的潮流，但是城市的容是也是有限的。试问北京、上海还能接纳多少人口？北京人口1000万出头，流动人口几百万；上海常住人口1300多万，流动人口400－500万。在世界上都算超大规模的城市了，已经不堪重负了，空气污染、交通拥挤、办事效率低，城市的运营成本越来越高。要控制城市规模，可以行政命令吗？不可以的。除了市场的法则来控制城市规模外，还有更好的办法吗？没有了。中国于2002年实现内、外销房并轨，买房者没有内外之分了，中国人与外国人站在同一起跑线上，是市场在调节，不靠国籍调节，也不靠行政调节。